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Assembleias de Condomínio e a LEI 4-B/2021

Assembleias de Condomínio e a LEI 4-B/2021

05/02/2021

“Medidas excecionais e temporárias de resposta à situação epidemiológica provocada pelo coronavírus SARS-CoV-2 e da doença COVID-19”.

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APEGAC

A APEGAC recomendou desde o início da crise Pandémica SARS CoV 2 que as Assembleias de Condomínio seguissem estritamente as regras da DGS, o que em termos práticos desde o confinamento geral aos sucessivos Estados de Contingência e de Emergência impediu a realização da maioria das Assembleias de Condóminos em 2020.

Quando se começou a definir a segunda vaga da Covid 19, tornou-se previsível que a realização de Assembleias de Condóminos no início de 2021 seria muito difícil.

Neste contexto a APEGAC solicitou em novembro de 2020, e de novo em janeiro de 2021, ao Órgão que tutela o setor de administração de condomínios – o IMPIC, que fosse ponderada uma iniciativa legislativa para aprovação de legislação, pelo menos temporária, para os condomínios poderem realizar e legitimar Assembleias de Condomínio não presenciais .

No passado dia 1 de fevereiro foi publicada a LEI Nº 4-B/ 2021 de 1 de fevereiro, a partir de uma iniciativa do governo, com o objetivo de acrescentar alguns aditamentos à LEI Nº 1-A/2020 de 19 de março que previa  a adoção de  “Medidas excecionais e temporárias de resposta à situação epidemiológica provocada pelo coronavírus SARS-CoV-2 e da doença COVID-19”.

Um dos aditamentos agora acrescentados foi o Artigo 5º-B Foi com alguma surpresa que tomámos conhecimento de uma iniciativa do governo (Nº70/XIV/2ª) do dia 26 de janeiro, que foi aprovada na Assembleia da República(106/VIV) em 29 de janeiro e publicada como a Lei 4-B/2021 em 1 de fevereiro, incluindo entre outros  um aditamento à Lei 1-A/2020 de 19 de março, o Artigo 5º-A (Realização de Assembleias de Condóminos).

Não tendo a APEGAC ou qualquer entidade representativa da atividade de gestão e administração de condomínios, sido consultada sobre este tema, verificamos que  o texto da Lei publicada, que se aplica às Assembleias de Condóminos a realizar em 2021, apresenta uma considerável falta de adesão à realidade em alguns dos procedimentos estabelecidos.

De uma primeira análise sumária, o articulado do Art.º 5º-A da Lei 4-B de 1 de fevereiro, suscita-nos várias perplexidades que passamos a enumerar:

número 2 do referido Art.º 5º-A determina que  “… é permitida e incentivada a realização de assembleias de condóminos através de meios de comunicação à distância no ano de 2021…” o que abre uma nova perspetiva alternativa sobre o modelo de realização de Assembleias de Condóminos, o que consideramos positivo.

Já os termos em que são permitidas as Assembleias suscitam-nos sérias dúvidas de exequibilidade, nomeadamente a alínea a) do nº 2 estabelece que “Sempre que a administração do condomínio assim o determine ou a maioria dos condóminos o requeira, a assembleia de condóminos tem lugar através de meios de comunicação à distância, preferencialmente, por videoconferência, ou em modelo misto, presencialmente e por videoconferência;”

Ora, o referido modelo misto (presencial e por videoconferência) poderá ser ponderado quando esteja concluído o atual período de confinamento geral, que não permite a parte presencial.

Deverá ainda ter-se em consideração que a organização de uma Assembleia Geral mista impõe o acesso a utilização de recursos tecnológicos (energia, computadores/monitores com vídeo e áudio e acesso à internet), na componente presencial que raramente estarão disponíveis no contexto habitual de realização das Assembleias. A opção por este modelo implicará a ocorrência de custos adicionais que deverão ser aceites pelo condomínio, para a sua concretização.

alínea b) do mesmo nº 2 deste artigo é um caso raro de afastamento da realidade já que prevê que Caso algum dos condóminos não tenha, fundamentadamente, condições para participar na assembleia de condóminos através de meios de comunicação à distância e tenha transmitido essa impossibilidade à administração do condomínio, compete a esta assegurar-lhe os meios necessários para o efeito, sob pena de a assembleia ter de se realizar presencialmente ou em modelo misto.”

Mesmo que fundamentada a falta de condições para participar em reuniões por videoconferência, por parte dos condóminos, o suprimento da falta de equipamento (computador, tablet ou smartphone), de conhecimentos técnicos de utilização do software,  de acesso à internet ou de qualquer outra circunstância que obste à participação do condómino, em nenhuma circunstância faz sentido tal possa ser considerado da responsabilidade da administração.

A única alternativa a ponderar, nessa situação será a realização de Assembleias de acordo com o modelo misto, o que só será possível após o final do confinamento e se forem criadas condições para a sua concretização.

nº 3 do mesmo Art.º 5-A, estabelece as alternativas de assinatura e subscrição das atas de Assembleias efetuadas por videoconferência ( ou mistas) prevendo como alternativas “a  assinatura eletrónica qualificada”  cuja utilização se entende muito afastada da realidade da maioria dos condóminos,  por “assinatura manuscrita, aposta sobre o documento original”, se entende pouco recomendável , no atual contexto de confinamento já que implicará a recolha porta a porta de assinaturas a cada proprietário, ou ainda “sobre documento digitalizado que contenha outras assinaturas” o que é tecnicamente pouco viável já a digitalização sucessiva de um documento tenderá a torná-lo ilegível.

Daqui resulta que a alternativa mais próxima da realidade, em termos de subscrição da ata pelos condóminos participantes nas Assembleias realizadas por videoconferência será a ata ser assinada por quem presida à Assembleia de Condóminos, sendo a subscrição da ata feita pelos presentes na Assembleia, nos termos do nº 4.: vale como subscrição a declaração do condómino, enviada por correio eletrónico, para o endereço da administração do condomínio, em como concorda com o conteúdo da ata que lhe tenha sido remetida pela mesma via, declaração esta que deve ser junta, como anexo, ao original da ata.”

A recolha das declarações por correio eletrónico não será fácil, mas a sua operacionalização será relativamente viável  e a sua inclusão como anexos da ata deverá validar o conteúdo (deliberações) da ata da Assembleia de Condóminos.

O nº 6  prevê que “ As assembleias de condóminos e a assinatura ou subscrição das respetivas atas que tenham sido realizadas antes da data de entrada em vigor do presente regime são válidas e eficazes desde que tenha sido observado o procedimento previsto nos números anteriores.”.

A validação, com efeitos retroativos é sempre estranha e rara, porque à data da realização de eventuais reuniões por videoconferência que tenham tido lugar, os condóminos não sabiam que essas reuniões tinham a validade de Assembleias de Condóminos, uma vez que não existia enquadramento jurídico que validasse esse meio como forma de realização de Assembleias Gerais de Condomínio.

Não podemos deixar ainda de notar que este aditamento (art.º 5-A) é omisso sobre o processo de envio das convocatórias para as Assembleias de Condóminos, neste contexto que se esperaria que fossem validadas as convocatórias por correio eletrónico e também não existe qualquer referência ao processo de registo e validação de presenças na Assembleia, fator essencial para a constituição de quórum e para a legitimação da votação das deliberações da Assembleia.

Merece ainda particular referência o Artigo 6º-B da mesma Lei4-B/2021 que  estabelece que São suspensas todas as diligências e todos os prazos para a prática de atos processuais, procedimentais e administrativos que devam ser praticados no âmbito dos processos e procedimentos que corram termos nos tribunais judiciais, tribunais administrativos e fiscais, Tribunal Constitucional e entidades que junto dele funcionem, Tribunal de Contas e demais órgãos jurisdicionais, tribunais arbitrais, Ministério Público, julgados de paz, entidades de resolução alternativa de litígios e órgãos de execução fiscal”. Este artigo afetará certamente as cobranças judicias de dívidas e a resolução sobre litígios que se encontrem no âmbito das entidades judiciais.

Mais informação em www.APEGAC.com