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FAQ

Perguntas Frequentes

O que é a Administração Interna? E o que é a Administração Externa? Quando existe uma administração externa podem existir administradores internos?

A administração é só uma, a que for designada/eleita em Assembleia Geral.

Diz-se interna, quando é exercida por um ( ou mais) condóminos. A administração diz-se externa quando não é exercida por proprietário(s).

Assim se poderá conluir que, quando a administração é externa, não se compreende a existência de administradores internos. Muitas vezes para facilitar a colaboração com a administração são designados proprietários que se designam habitualmente por "Delegados" ou "Comissão de Acompanhamento".

Unidade ou Pluralidade de Administradores?

Por Profª Doutora Sandra Passinhas

A nossa opinião, segundo a qual o administrador é um órgão singular, encontra forte apoio legal. Nos termos do artigo 1430.º, a administração das partes comuns do edifício compete à assembleia dos condóminos e a um administrador. A lei nunca faz referência à existência de vários administradores, impondo até que o regulamento do condomínio preveja e regule o exercício das funções de administração na falta ou impedimento do administrador ou de quem, a título provisório, desempenhe as funções deste (artigo 7.º do DL 268/94).

Outro indício forte encontramos na expressão “decisões do administrador” (cfr. artigo 1434.º, n.º 1). O legislador refere-se a decisões do administrador, quando é normal entender-se que as deliberações correspondem a manifestações de vontade de órgãos plurais e as decisões correspondem a declarações de vontade de órgãos singulares.

LER O ARTIGO COMPLETO EM www.APEGAC.com

A quem compete a conservação e manutenção dos terraços de cobertura cujo uso seja exclusivo? Ao condomínio ou ao condómino?

PROPRIEDADE HORIZONTAL / PARTES COMUNS / TERRAÇOS / OBRAS

-As obras de conservação/manutenção dos terraços de cobertura dum prédio cujo uso e fruição seja exclusivamente do(s) condómino(s) da fracção a que estejam adstritos, são da responsabilidade deste(s), independentemente de constituírem partes comuns do mesmo prédio.

-Logo, é nula, por ilegal, a deliberação em questão, na parte em que imputa a todos os condóminos as despesas referentes à impermeabilização do terraço em causa.

cfr. artº1421º nº1 b); artº1424º nº 3 e artº1433º, todos do CC.

(Sumário elaborado pelo Relator)

Clique para ver o Acordão do Tribunal da Relação de Lisboa nº 190/14.5TJLSB.L1-1  

A Administração dos Condomínios deve ser feita por uma Empresa Especializada? Por que motivo?

A APEGAC responde: Considerando que a habitação própria, em regime de propriedade horizontal, é para cerca de 4 milhões de portugueses uma realidade e que para uma parte significativa destas pessoas constitui um investimento muito significativo para o património familiar, a sua boa gestão e conservação deverá ser, na perspetiva da APEGAC, uma questão merecedora de grande atenção e cuidado.

Se acrescermos a este facto a obrigatoriedade de cumprimento de normas e requisitos legais inerentes à condição de proprietário e de condómino, nomeadamente nos campos da fiscalidade, da segurança das relações laborais da responsabilidade na manutenção e reabilitação urbanas, para além da necessidade de uma gestão cuidada, atenta e independente dos recursos inerentes à gestão da compropriedade, a APEGAC recomenda que a contratação de uma empresa de gestão e administração de condomínios será, seguramente um valor acrescentado na gestão patrimonial e na qualidade de vida dos condomínios.

Esta recomendação não deixa de entender que os condóminos deverão ser criteriosos na seleção e contratação de prestadores de serviços, de forma a assegurarem que a gestão e administração do seu património comum serão adjudicadas a uma entidade, com qualificações e competências específicas, dedicada à gestão e administração de condomínios. LER O ARTIGO COMPLETO EM www.APEGAC.com

Os animais e o regime português da propriedade horizontal

Por Profª Doutora Sandra Passinhas

INTRODUÇÃO

O problema de saber se um condómino pode ou não deter, e em que termos, animais numa fracção autónoma de um prédio constituído em propriedade horizontal tem vindo a ganhar novas proporções nos dias que correm, devido ao aumento do número de animais de companhia, em especial cães e gatos, detidos em apartamentos.

(...)   A presente exposição está estruturada em quatro partes: começamos por uma análise do regime geral da propriedade horizontal, com particular incidência no que respeita às proibições e restrições respeitantes a animais. Em segundo lugar, teceremos algumas considerações a respeito da interpretação e concretização dessas mesmas proibições e restrições. Em terceiro lugar, analisaremos o artigo 3.º do Decreto-Lei n.º 314/2003, de 17 de Dezembro, que aprova o Programa Nacional de Luta e Vigilância Epidemiológica da Raiva Animal e Outras Zoonoses, que estabelece um número máximo de animais a alojar em prédios urbanos, e cuja leitura pode ser equívoca. Por último, veremos como pode um condómino defender-se dos incómodos causados por um animal detido numa fracção autónoma vizinha.

LER O ARTIGO COMPLETO EM SITE  da ORDEM DOS ADVOGADOS - DOUTRINA

O Condomínio pode instalar um sistema de VideoVigilância (CCTV)?

A utilização deste serviço implica a restrição do direito de reserva de vida privada, por isso deverá sempre ser justificada com fins legítimos e respeitar os limites de proporcionalidade.

Assim, para proceder ao pedido deverá ter uma autorização prévia, por unanimidade, de todas as pessoas que habitem no edifício, sejam condóminos, arrendatários ou usufrutuários.

Para mais informação: www.APEGAC.com

É necessária autorização para a realização de obras urgentes?

Não é necessária autorização para obras urgentes.  A este propósito também se refere Rui Vieira Miller (A Propriedade Horizontal no Código Civil, p. 230), alvitrando que "não carece o condómino de se munir de autorização prévia dos restantes, do mesmo modo que dela também não precisaria o administrador, até porque a urgência de que elas se revistam pode não ser compatível com essa autorização".

Para além da administração, também um Condómino poderá fazer realizar obras urgentes. Conforme escreve Joel Timóteo Pereira, "(...) o condómino não precisa de qualquer autorização do administrador ou da assembleia de condóminos para realizar as obras urgentes. Basta que, tendo havido comunicação da sua parte, ocorra a falta (omissão) ou impedimento do administrador na sua efectivação (art.º 1427.º do Código Civil)."

Para mais informação: Escritos Dispersos

O que é o Regulamento do Condomínio?

Conjunto de regras de carácter genérico sobre o uso, fruição e conservação das partes comuns. Obrigatoriamente, deve ser elaborado pela assembleia de condóminos, ou pelo administrador e aquela não o tiver elaborado, desde que haja mais de 4 condóminos e não tenha sido integrado no título constitutivo.

O que é o Titulo Constitutivo da Propriedade Horizontal (TCPH)?

É a escritura notarial que instituiu o prédio em propriedade horizontal, ou seja, que o dividiu em frações autónomas enquanto unidades independentes e partes comuns.

Para mais informação: www.APEGAC.com

Os condóminos podem opor-se ao arrendamento para armazém de uma fracção destinada a garagem?

Sim. Se no título constitutivo da propriedade horizontal constar como garagem o fim a que se destina a fracção. Os condóminos, que não outorgaram esse arrendamento, podem pedir judicialmente a declaração da sua ineficácia e a cessação imediata da utilização da fracção para fim diverso do inicialmente previsto.

Se um condómino se recusar a pagar as despesas de conservação ou fruição das partes comuns, há alguma forma de o obrigar a pagar?

Sim. Neste caso o administrador deve instaurar acção judicial destinada a cobrar as quantias referentes aos montantes deliberados em assembleia. Para tanto bastará utilizar a acta da reunião que tiver determinado o pagamento que funcionará, apenas quanto às despesas deliberadas, como título executivo.

É possível estipular que os encargos relativos aos ascensores sejam superiores para os donos das fracções mais elevadas?

Sim. A comparticipação das despesas poderá ser convencionada entre os condóminos e é válida desde que a mesma especifique e justifique, claramente, os critérios que determinam a imputação dos encargos.

Na lei, a regra relativa à repartição dos encargos das partes comuns de um edifício em propriedade horizontal é a do pagamento em proporção do valor das suas fracções, ou seja, em função da percentagem ou permilagem.

Esta regra prevalecerá apenas se não existir convenção em contrário, aprovada sem oposição, pela maioria representativa de 2/3 do valor total do prédio.

O proprietário de uma fracção no r/c de um prédio com elevador deve pagar esses encargos mesmo que não utilize o elevador?

Não. Só é obrigado a comparticipar se o elevador der acesso a garagens ou arrecadações que constituam parte da sua fracção, independentemente de o utilizar ou não.

Na propriedade horizontal há algum seguro obrigatório?

Sim. O seguro contra o risco de incêndio do edifício, quer quanto às fracções autónomas quer quanto às partes comuns. O valor para estas últimas deverá ser suportado proporcionalmente por percentagem ou permilagem.

O que é o fundo comum de reserva? É obrigatório?

Sim. Este fundo é obrigatório e é constituído por uma quantia correspondente a, pelo menos, 10% da quota parte das despesas do condomínio. Este fundo é destinado a financiar despesas de conservação ou reparação extraordinária do edifício e deve ser depositado em instituição bancária, competindo à assembleia de condóminos a sua administração.

Este fundo poderá constituir-se sob a forma de "conta poupança condomínio" caso haja deliberação da assembleia nesse sentido.

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